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안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.이번 시간에는 지하철 7호선 어린이대공원역에서 도보 3분 거리에 위치한 건물이 법원 경매 물건으로 나와 소개해 드리고자 합니다.
현재 이 건물은 일반 부동산 중개 시장에서 130억원에 매물로 나와 있지만, 법원 경매에서는 최저가 약 76억원부터 시작됩니다. 지금부터 이 법원 경매 물건에 대해 심층적으로 분석해 보겠습니다.
물건 개요● 매각기일: 2025년 9월 1일 (월) ● 사건번호: 서울동부지방법원 경매3계 2023타경 2347 (근린시설) ● 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 18-3번지 ● 토지면적: 407.90㎡ (123.38평) ● 연면적: 1,886.59㎡ (
양지사 주식 570.69평) ● 감정가액: 14,946,956,890원 ● 최저입찰가액: 7,652,842,000원 (감정가의 51.20%) ● 입찰보증금: 765,284,200원 (최저 입찰가액의 10%)
입지 분석본 물건은 7호선 어린이대공원역에서 도보 3분 거리에 위치합니다. 이 지역은 건국대학교와 세종대학교를 중심으로 한 대학생 및 MZ세대 유
슬롯종류 동인구가 풍부한 상권이며, 1인 가구 중심의 고정 수요층이 강한 지역입니다. 건물 인근 화양사거리부터 어린이대공원역까지는 트렌디한 맛집, 카페, 디저트 매장, 혼밥·혼술 특화 F&B 매장 등이 밀집되어 있어 대학가 특유의 젊고 활기찬 소비 분위기가 형성되어 있습니다.
토지 현황분
온라인 릴게임 정보 석해당 토지는 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 부동산 개발(밸류업) 시 이를 종합적으로 고려해야 합니다. 일반상업지역은 용도에 대한 제약이 적고 높은 용적률이 허용되어 사업성이 뛰어납니다. 다만, 본 토지는 지구단위계획구역에 포함되어 있어 신축 또는 리모델링 시 건축물의 용도 및 형태 등에 대해 사전 협의와 인허가 절차
주도주매매 가 필요할 수 있습니다.
건축물 현황분석본 건축물은 철근콘크리트(RC) 구조로 설계된 지하 2층, 지상 6층 규모의 건물로, 전체 연면적은 약 1,886.59㎡(570.69평)입니다.「건축법」상 주 용도는 근린생활시설
야마토 동영상 및 교육연구시설로 분류되며, 1992년 7월 15일에 사용 승인을 받았습니다. 이후 여러 차례 용도변경이 있었으며, 특히 2017년 11월 10일에는 지상 6층에 총 48.93㎡(약 14.8평)의 공간이 증축되었습니다. 증축된 면적은 철근콘크리트조 계단실(11.56㎡)과 경량철골조 제2종 근린생활시설(사무소, 37.37㎡)로 구성되어 전체 연면적이 기존 1,837.66㎡에서 1,886.59㎡로 늘어났습니다.또한, 건물의 외형적 변화로 지붕 구조가 '평스라브'에서 '평스라브 및 박공지붕'으로 변경되었고, 층수도 지하 2층, 지상 5층에서 지하 2층, 지상 6층으로 상향 조정되었습니다.
임차인 현황분석임차인 및 점유 실태 조사는 서울동부지방법원 지정 집행관에 의해 세 차례에 걸쳐 현장 방문 방식으로 진행되었습니다.
조사 결과, 도로명 주소 기준 총 10명의 임차인이 전입세대 열람 내역과 상가건물임대차정보에 등재되어 있었고, 일부는 현장에서 점유 사실이 확인되었습니다. 지하 2층 점유자는 파티룸을 운영 중임을 진술했으며, 1층 점유자는 직원을 통해 CU편의점 영업 사실이 확인되었습니다. 그러나 지하 1층의 '짱노래방'은 폐문 상태로 실질적인 점유나 영업 여부를 확인할 수 없었습니다.
이외 다른 호실들의 현장 점유자는 확인되지 않았고, 일부는 내부 공사 중이었습니다. 따라서 모든 임차인의 실질 점유 여부와 구체적인 임대차 조건은 추가적인 현장 재검증이나 임대차계약서 원본 확보를 통해 보완해야 합니다.
임대차 관계 조사서에 따르면, 일부 임차인의 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자 여부는 확인되었으나 다수가 확정일자 미부여 상태여서 낙찰 후 배당 순위 결정 및 우선변제권 판단에 불확실성이 존재합니다. 일부 임차인은 계약 기간이 만료되었거나 종료가 임박하여 명도 절차 대상이 될 가능성이 높습니다. 또한, 건물 외벽이나 출입구에서 유치권 행사 현수막은 발견되지 않았지만, 점유 확인이 불가한 일부 호실은 향후 공사대금이나 미지급금 등 채권 주장에 따른 유치권 분쟁 소지가 있을 수 있으며, 이는 낙찰 이후 소유권 이전 및 명도 절차에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.
투자자 유의사항현장 조사 및 행정 기록 검토 결과, 본 부동산은 10명의 임차인이 등재되어 있으나 일부는 점유 여부가 불분명하고, 다수는 핵심 권리 관계가 미확인 상태입니다. 따라서 낙찰 전 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다:● 각 임차인의 임대차계약서 원본 확보 및 보증금, 차임, 계약 기간의 정확한 확인 ● 확정일자 부여 여부 및 대항력, 우선변제권 발생 요건 충족 여부 검증 ● 법인, 종교 단체, 외국인 임차인의 상가건물임대차보호법 적용 가능성 판단 ● 계약 기간 만료 임차인 및 점유 불확실 호실의 명도 소요 시간, 비용 산정 ● 유치권 행사 가능성 있는 호실의 공사대금 지급 여부와 채권의 실체 확인
결론적으로, 본 물건은 다수의 임차인이 전입되어 있고 일부는 확정일자까지 부여되어 있으나, 법적 권리 우선순위, 점유 실태, 명도 가능성에 불확실성이 존재합니다. 특히 유치권 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없어, 낙찰 이후 건물 인도 과정에서 법적, 시간적 리스크가 상존합니다.
권리분석본 부동산의 현재 소유자는 ㈜글로벌택O으로, 2019년 3월 26일 자 '신탁재산의 귀속'을 원인으로 소유권 이전 등기가 완료되었습니다. 법률상 이 날짜가 실질적인 소유권 변동 시점이며, 이후 설정된 모든 권리 관계는 이 날짜를 기준으로 분석됩니다.
말소기준권리는 2019년 3월 26일에 중소기업은행이 설정한 채권최고액 50억6,400만원 규모의 근저당권으로 확인됩니다. 이 권리는 경매개시결정일(2023년 10월 23일) 이전에 설정된 선순위 담보권이지만, 경매 절차상 말소될 가능성이 높으므로 낙찰 전 법률 검토를 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 바람직합니다.
말소기준권리 이후에 등기된 모든 후순위 권리(중소기업은행의 추가 근저당권, 다수의 가압류, 임의경매개시결정, 광진구·삼성세무서 등의 압류)는 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰과 동시에 일괄 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 판단되지만, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 채권자 현황을 통해 기준 권리의 실제 소멸 여부와 경매 진행 상황을 재확인해야 합니다.
공간분석본 프로젝트는 이미 중심 상권에 위치한 수익형 부동산으로, 상권의 안정성과 입지적 우위가 확보된 상태입니다. 따라서 신축, 리모델링, 전면 철거와 같은 대규모 자본 투입보다는 현재 건축 구조를 유지하면서 실사용자 중심의 유연한 공간 활용 전략이 더 합리적인 접근으로 평가됩니다.
이러한 방식을 채택할 경우 다음과 같은 이점을 기대할 수 있습니다:● 비용 절감 효과: 건물주가 별도 공사비를 부담하지 않고, 리뉴얼 비용의 상당 부분을 임차인이 자체적으로 부담하게 됩니다.● 공간 최적화: 임차 업종의 특성에 맞는 인테리어 및 공간 기획 구현이 가능해 임차인의 만족도와 지속 임차 확률을 높일 수 있습니다.
투자금액 분석부동산의 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 자금 조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.● 감정평가 기준 가치:감정평가금액은 14,946,956,890원으로, 2023년 11월 7일 동성감정평가 사무소에서 산정한 공식 가치입니다. 이 금액은 시장 가치 및 담보 가치의 기준점이며, 향후 입찰 전략 및 대출 심사에서도 핵심 자료로 활용됩니다.● 입찰 예정가 및 실투입 구조:입찰 예상 금액은 8,000,000,000원으로, 감정가 대비 약 53% 수준의 낙찰을 전제로 자금 계획이 수립되었습니다. 이는 경매 시장에서 실현 가능한 수준의 보수적인 가정이며, 적정 마진 확보를 고려한 전략입니다.● 자금 조달 계획:대출 활용 금액은 4,000,000,000원으로, 낙찰가 대비 약 50% 수준의 중립적 레버리지 운용으로 구성되었습니다. 입찰 보증금은 765,284,200원으로, 최저가 대비 10% 수준의 필수 예치금입니다.● 잔금 필요금액 (자기자본 투입분):잔금 시 필요금액은 3,234,715,800원으로 산출되며 , 이는 낙찰가에서 대출금과 보증금을 제외한 실질적인 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가)의 약 40.43% 수준으로, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
*참고: 본 분석에는 취득세, 중개수수료, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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